Descubre 3 estrategias efectivas para comprar tu casa con poco capital: créditos hipotecarios con bajo enganche, cofinanciamiento y preventas. ¡Haz realidad tu sueño!
Tiempo de lectura: 7 minutos
📑 Contenido
- Introducción
- Opción 1: Crédito hipotecario con bajo enganche
- Opción 2: Cofinanciamiento Infonavit-Banco
- Opción 3: Preventa inmobiliaria
- La importancia de la asesoría financiera
- Conclusión
- Preguntas frecuentes
Introducción
Tener una casa propia es uno de los sueños financieros más comunes, pero muchas personas lo ven como algo inalcanzable debido a su situación económica actual. La buena noticia es que sí es posible comprar una vivienda con poco o casi nada de dinero inicial, si conoces las estrategias adecuadas.
Según Juan Kasuga, director de Creditaria (empresa especializada en asesoría de créditos hipotecarios), existen alternativas viables para quienes tienen poco capital pero desean convertirse en propietarios. En esta guía, exploraremos las tres principales opciones disponibles en el mercado colombiano para 2025.
💡 Dato clave: No necesitas tener ahorrado el 20% o 30% del valor de una propiedad para poder adquirirla. Hay opciones que requieren tan solo el 3% o incluso menos.
Opción 1: Crédito hipotecario con bajo enganche
La primera y quizás más accesible alternativa es obtener un crédito hipotecario con bajo enganche a través de instituciones financieras. Actualmente, existen bancos que pueden financiar hasta el 97% del valor total del inmueble.
¿Qué evalúan los bancos? 📋
Para acceder a este tipo de financiamiento, las entidades analizan:
- Capacidad de pago (ingresos estables)
- Historial crediticio (comportamiento de pago)
- Nivel de endeudamiento actual
- Garantías adicionales (inversiones, otros activos)
Perfil ideal para esta opción
Si tienes un buen historial crediticio, deudas controladas y un ingreso estable, esta podría ser tu mejor alternativa. Incluso si tus ahorros son limitados, podrías calificar para cubrir solo el 3% de enganche.
⚠️ Importante: Mantener un buen comportamiento en el Buró de Crédito es fundamental. Si pagas tus deudas a tiempo y no tienes compromisos financieros que afecten tu capacidad de pago mensual, aumentarán tus probabilidades de aprobación.
Opción 2: Cofinanciamiento Infonavit-Banco
Esta alternativa permite combinar los recursos de tu subcuenta de vivienda con un crédito bancario, lo que resulta especialmente beneficioso si tienes tiempo cotizando pero poco efectivo disponible.
¿Cómo funciona? 🏠
- Utilizas el dinero acumulado en tu subcuenta de vivienda para cubrir el enganche inicial
- El banco financia el resto del valor de la propiedad
- Pagas cuotas mensuales más bajas o reduces el plazo según tus necesidades
Ejemplo práctico
Valor de la propiedad: $290,000,000 COP (aprox. US$58,000)
Ahorro en subcuenta de vivienda: $58,690,000 COP (aprox. US$11,738)
Resultado: Puedes comprar la casa sin aportar dinero adicional para la liquidación
(Solo cubrirías gastos notariales, avalúo y apartado)
Ventajas adicionales
- Interés más bajo que un crédito tradicional
- Posibilidad de mensualidades reducidas
- Opción de disminuir el plazo del crédito
💰 Consejo: Esta opción es más atractiva cuando compras inmuebles nuevos, ya que muchas desarrolladoras no cobran enganche y solo requieren un apartado mínimo.
Opción 3: Preventa inmobiliaria
La tercera alternativa consiste en adquirir una vivienda en etapa de preventa mediante un crédito especial que puede cubrir incluso el enganche inicial, permitiéndote pagarlo en mensualidades.
Beneficios de comprar en preventa 🏗️
- Precios hasta 20% más bajos que el valor final de venta
- Posibilidad de financiar el enganche
- Mensualidades durante la construcción más accesibles
- Tiempo para planificar tu mudanza mientras se construye
Consideraciones importantes
En esta modalidad, tu dinero ayuda a la inmobiliaria a completar la construcción, por lo que debes:
- Verificar la reputación del desarrollador
- Revisar que el proyecto tenga todos los permisos
- Confirmar plazos de entrega y garantías
- Entender claramente las condiciones del financiamiento
🔍 Dato interesante: Existen productos financieros específicos para preventas que te prestan incluso para el enganche cuando se trata de vivienda nueva.
La importancia de la asesoría financiera
La clave para aprovechar estas alternativas es contar con asesoría profesional que te ayude a navegar por las opciones disponibles y encontrar la más adecuada para tu situación particular.
¿Qué son los brókers hipotecarios? 🤝
Son intermediarios certificados que:
- Ofrecen asesoría sin costo
- Comparan todas las ofertas del mercado
- Analizan tu perfil financiero
- Pueden ayudarte a ahorrar considerablemente
Comparación integral de ofertas
Los asesores evalúan aspectos como:
- Tasas de interés
- Plazos de pago
- Costos adicionales (seguros, comisiones, avalúos)
- Condiciones especiales
💸 Ahorro potencial: Según expertos de la Asociación de Brókers Hipotecarios, una buena asesoría puede generar ahorros desde $2,000,000 COP en adelante durante la vida del crédito.
Conclusión
Comprar una casa con poco o casi nada de dinero inicial es posible si utilizas las estrategias adecuadas y cuentas con la orientación correcta. Ya sea mediante un crédito con bajo enganche, un cofinanciamiento o aprovechando las preventas inmobiliarias, puedes hacer realidad tu sueño de tener una vivienda propia.
La diferencia entre conseguir un financiamiento limitado o uno que te permita adquirir la casa que realmente deseas puede estar en la calidad de la asesoría que recibas. No subestimes el poder de contar con profesionales que conozcan a fondo el mercado hipotecario.
🏡 Reflexión final: Tu casa propia no tiene que ser un sueño lejano. Con la estrategia correcta y asesoría adecuada, puede convertirse en realidad más pronto de lo que imaginas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa si tengo mal historial crediticio?
Es más difícil, pero no imposible. Algunas instituciones ofrecen programas de segunda oportunidad o podrías considerar un codeudor con buen historial.
¿Cuál es el ingreso mínimo para calificar a un crédito hipotecario?
Varía según la institución, pero generalmente se requiere que la cuota mensual no supere el 30-40% de tus ingresos netos.
¿Es mejor esperar a tener más ahorros o comprar ahora con poco dinero?
Depende del mercado inmobiliario. Si los precios están aumentando rápidamente, puede ser más conveniente comprar pronto, incluso con poco capital inicial.
¿Funcionan estas estrategias para propiedades usadas?
Sí, aunque las preventas aplican solo para nuevas. Para usadas, los créditos con bajo enganche y cofinanciamientos siguen siendo opciones viables.
¿Qué gastos adicionales debo considerar además del enganche?
Gastos notariales, impuestos, avalúo, estudio de títulos, y en algunos casos, gastos de escrituración o comisiones.